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【REIT】オフィス系・ホテル系は避けたほうが良いです。

 

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読書家 兼 経済人。 自分の経験・知見、考えていること、感じ取ったことを資産として、残していきたいと思います。

コロナ禍の影響で在宅勤務が進み、J-REIT関連の記事を目にする機会が増えてきましたので、久しぶりにJ-REITについて数字を用いて分析しました。結論として、前回の分配金実績値を用いて計算された分配金利回りが高いことだけを理由に購入するのは早計、愚の骨頂と言えます。特に、足元の外出自粛制限、緊急事態宣言解除後の行動様式変化の可能性を踏まえると、オフィス系は避けたほうが良いと思います。また、出張・旅行需要が蒸発している状況下ではホテルの稼働率が従来の水準に戻るまでに時間を要すると思いますので、ホテル系も避けたほうが良いと思います。分配金目的ではなく、あくまでも、安値で買って、高値で売り抜けたいのであれば、冒険もありますが、個々人の裁量・意思決定によります。

J-REITに関する最近のニュース

2020年5月23日付日経新聞の記事”REIT相場、戻り鈍く オフィス型賃料下げ圧力で減配懸念“によると、以下のとおり、オフィス系REITを中心に減配の可能性があるとのことです。

オフィスビルに投資するREITを中心に、今後の入居率の悪化や賃料収入の減少を懸念する声が上がっており、先行き分配金を減らすREITが増える可能性がある

働き方が根本的に変わり、コロナ禍が落ち着いた後も、在宅勤務の流れを止められないと思います。無理して出社を要請し、クラスター感染の発生源となった場合には、企業はレピュテーションリスク・訴訟リスクに曝されます。となると、高い賃料を払ってまでして、ランドマーク的な建物に入居することの費用対効果が問われます。

また、ホテル系も出張需要・旅行需要が蒸発している状況下では、ホテルの稼働率が従来の水準に戻るには時間を要することが見込まれますので、ホテル系も減配の可能性が考えられます。

J-REITインデックスの推移

2005年1月1日から2020年5月22日までの東証REIT指数のグラフは以下のとおりです。(参考:日本証券取引所グループ

2008年のリーマンショック、2007年のパリバショック前の最高値は2,612.98であり、2019年後半は2,000を上回って推移していましたが、年初から見舞われたコロナ禍の影響で、スティープに下落しており、足元は1,600前後で推移しています。

NAVとは

REITの購入を検討する際の指標として利回り以外に、Net Asset Valueの略称でもあるNAV(なぶ)が挙げられます。NAVは、B/Sの含み損益を純資産に反映させ、時価ベースで純資産額を算出するために利用されます。J-REITの場合、NAV 純資産額ー保有不動産簿価+保有不動産鑑定額で算出される場合が多いです。

NAV倍率とは、株式でいうところのPBR(Price Book value Ratio, 株価純資産倍率:時価総額÷純資産)に相当するものです。話が脱線しますが、PBRが1を超えると割高、1を下回ると割安という表現が良くされていますが、実際は、PBR = PER x ROEの関係にあることから、PBRだけを見て判断するのではなく、あくまでも一変数と捉えて、他の指標と共に総合的に判断するのが重要です。

例えば、以下に示すように、他の変数も見ることで割高か割安か判断できます。

  • PBR 0.8倍 = PER 80倍 x ROE 1%: 割安と言えません。
  • PBR 0.8倍 = PER 8倍 x ROE 10%: 割安と言えます。

 

NAV倍率とROEの関係

J-REIT全63銘柄(2020年5月22日時点)を対象に、J-REIT不動産投資情報ポータルより、データを取得して散布図を描きました。NAV倍率が1倍を下回り、かつROEが8%を上回るのは、いちごホテルリート投資法人(3463)インヴィンシブル投資法人(8963)の2本のみで、いずれもホテル系です。一方、NAV倍率が1.35以上の2本(日本プロロジスリート投資法人(3283)産業ファンド投資法人(3249))は、ROEが平均並みなので、ROEという観点から相対的に見て買われすぎな気がします。

NAV倍率と分配金利回りの関係

同様に、NAV倍率と分配金利回りのデータを取得して散布図を描きました。多くのJ-REITはNAV倍率0.7~1.0、分配金利回り3%~8%の間にプロットされます。なお、NAV倍率とROEの関係においても触れた2本(日本プロロジスリート投資法人(3283)産業ファンド投資法人(3249))は、分配金利回りが3%強です。一方、高ROEのいちごホテルリート投資法人(3463)インヴィンシブル投資法人(8963)の分配金利回りは、それぞれ5.66%と0.25%です。インヴィンシブルの分配金利回り0.25%は減配後かと思いますが、いちごホテルリートは減配前と考えられます。いちごホテルリートの分配金情報によると、2020年7月31日を基準日とする予想分配金は873円であり、2020年1月31日基準日の8,321円のほぼ10分の1となっています。ホテル系の他のREITも減配の可能性があります。

NAV倍率と時価総額の関係

次にNAV倍率と時価総額の関係の見てみます。現状、時価総額に関係なくNAV倍率が1倍を割れている傾向にありますが、そのような中において、物流系と住宅系は、時価総額の多寡に関わらず買われている傾向にあると考えられます。

J-REITの取得・売買動向

最後に、J-REITによる取得物件リスト・売却物件リスト・動向は、こちらのサイトから確認することができます。4月の取得物件動向を見ると、大和証券リビング投資法人が、住居用物件を売却し、シニア施設用物件を購入しているので、ポートフォリオの見直し進めていることが窺えます。

 

参考

【REIT】ストップJ-REIT: 分配金利回りが高いことだけを理由に購入することは早計

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