【REIT】オフィス系・ホテル系は避けたほうが良いです。

2020/05/24

J-REITに関する最近のニュース

2020年5月23日付日経新聞の記事”REIT相場、戻り鈍く　オフィス型賃料下げ圧力で減配懸念“によると、以下のとおり、オフィス系REITを中心に減配の可能性があるとのことです。

オフィスビルに投資するREITを中心に、今後の入居率の悪化や賃料収入の減少を懸念する声が上がっており、先行き分配金を減らすREITが増える可能性がある

働き方が根本的に変わり、コロナ禍が落ち着いた後も、在宅勤務の流れを止められないと思います。無理して出社を要請し、クラスター感染の発生源となった場合には、企業はレピュテーションリスク・訴訟リスクに曝されます。となると、高い賃料を払ってまでして、ランドマーク的な建物に入居することの費用対効果が問われます。

また、ホテル系も出張需要・旅行需要が蒸発している状況下では、ホテルの稼働率が従来の水準に戻るには時間を要することが見込まれますので、ホテル系も減配の可能性が考えられます。

J-REITインデックスの推移

2005年1月1日から2020年5月22日までの東証REIT指数のグラフは以下のとおりです。（参考：日本証券取引所グループ）

2008年のリーマンショック、2007年のパリバショック前の最高値は2,612.98であり、2019年後半は2,000を上回って推移していましたが、年初から見舞われたコロナ禍の影響で、スティープに下落しており、足元は1,600前後で推移しています。

NAVとは

REITの購入を検討する際の指標として利回り以外に、Net Asset Valueの略称でもあるNAV（なぶ）が挙げられます。NAVは、B/Sの含み損益を純資産に反映させ、時価ベースで純資産額を算出するために利用されます。J-REITの場合、NAV = 純資産額ー保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額で算出される場合が多いです。

NAV倍率とは、株式でいうところのPBR（Price Book value Ratio, 株価純資産倍率：時価総額÷純資産）に相当するものです。話が脱線しますが、PBRが1を超えると割高、1を下回ると割安という表現が良くされていますが、実際は、PBR = PER x ROEの関係にあることから、PBRだけを見て判断するのではなく、あくまでも一変数と捉えて、他の指標と共に総合的に判断するのが重要です。

例えば、以下に示すように、他の変数も見ることで割高か割安か判断できます。

PBR 0.8倍 = PER 80倍 x ROE 1%: 割安と言えません。
PBR 0.8倍 = PER 8倍 x ROE 10%: 割安と言えます。

NAV倍率とROEの関係

NAV倍率と分配金利回りの関係

同様に、NAV倍率と分配金利回りのデータを取得して散布図を描きました。多くのJ-REITはNAV倍率0.7~1.0、分配金利回り3%~8%の間にプロットされます。なお、NAV倍率とROEの関係においても触れた2本（日本プロロジスリート投資法人(3283)と産業ファンド投資法人(3249)）は、分配金利回りが3%強です。一方、高ROEのいちごホテルリート投資法人(3463)とインヴィンシブル投資法人(8963)の分配金利回りは、それぞれ5.66%と0.25%です。インヴィンシブルの分配金利回り0.25%は減配後かと思いますが、いちごホテルリートは減配前と考えられます。いちごホテルリートの分配金情報によると、2020年7月31日を基準日とする予想分配金は873円であり、2020年1月31日基準日の8,321円のほぼ10分の1となっています。ホテル系の他のREITも減配の可能性があります。