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【投資】米国不動産ETF / J-REIT投資再考

2019/08/16
 
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xpelife
読書家 兼 投資家。 自分の経験・知見、考えていること、感じ取ったことを資産として、残していきたいと思います。

2019年8月8日の日経に、「外資ファンド、日本の不動産に照準 低金利に妙味」という記事が載っていました。

米コールバーグ・クラビス・ロバーツ(KKR)は未公開株(PE)と組み合わせた不動産投資を狙う。超低金利の日本は利息負担を考慮した投資利回りが世界でも高く、なお妙味があるとみている。

この記事を機に、米国不動産ETF、J-REITいずれがよいか、再考してみました。

IYRの配当利回りと10年米国債の利回り推移

IYRはBlackRockが運用するETFで、米国の不動産セクターの株式で構成される指数と同等の投資成果をあげることを目指しているETFです。つまり、このETFの配当利回りが米国不動産セクターの配当利回りを表しているといっても過言ではありません。BlackRockのウェブサイトによると、ポートフォリオの約3分の1は専門不動産投資信託から構成されていることがわかります。専門不動産投資信託とは、ワイヤレス通信用のタワーや共用アンテナ塔、データセンターなど、専門性・特殊性の高い不動産が該当します。

不動産セクターの配当原資はオフィス賃料等の定期的に発生する不動産賃料が主ですので、景気の影響をもろに受けます。一方で、投資家のプレッシャーが強いと、高値でも資産を取得して運用しなくてはなりませんが、その際の不動産取得原資は借入金であったり、エクイティであったり。特に、いくらの金利で資金調達できたかが一つの目安となります。

以下の図はIYRの分配金利回りと米国10年物国債の利回りの推移を比較したものですが、2つの折れ線グラフの差(イールド・スプレッド)を見ると縮小傾向にあることがわかります。

最近のIYRの分配金利回りは2.83%ですが、経費率0.42%を考慮すると、実際の利回りは2.41%です。一方で、米国10年物国債の利回りは1.745%(2019年8月10日時点)です。リスクフリーで1.745%を取るか、リスクを取って、さらに、0.7%のリターンを追求すべきか。0.7%の追加リターンを得るために取るリスクは見合っているか、リスクを取りすぎていないか?が検討する際のポイントです。

なお、日本国内の上場不動産投資信託であるJ-REITの平均分配金利回りは3.71%(2019年8月10日時点)です。為替リスクを負って2.83%を取る代わりに、為替リスクを負わずに3.71%を取るという選択肢もあります。

REIT: 投資するなら、米国  or 日本?

このような中で、米国の不動産ETFに、為替リスクを負ってまで投資すべきか、引き続き保有する必要があるのかどうか、考えるきっかけになればと思います。BUY & HOLDとか、長期保有という言葉をよく聞きますが、自分が何のために投資しているのかを思い返したうえで、該当銘柄の当初の投資のきっかけ・動機を思い返してみて、そのきっかけ・動機が現時点と乖離しているのであれば、その投資を見直す機会かと思います。

 

バーニーズ・ニューヨークが破産法申請

バーニーズ・ニューヨークが破産法を申請した旨、日経に記事が出ていました。7月半ばから、破産法申請の可能性なる記事がでていましたが、8月6日、正式に申請されました。破産法申請に至った理由の一つとして、過度に高い賃料が挙げられています。

困難な小売り環境と過度に高い賃料のため、財務状態が劇的な打撃を受けた

オフィスの借手が破産・撤退すると、不動産業者が所有する債権は不良債権となりますし、次のオフィス入居者が入居するまでの間、キャッシュインフローが発生しません。そもそも、不動産と入居者は持ちつ持たれつの関係にあると思うのですが、賃料更改時に法外に引き上げすぎたのであれば、貸手の姿勢は強気に出すぎています。

株価は上がっても、配当金は変わらないから、配当利回りは下がります。さらに、借主が破産したり、賃料支払いが滞ったりすると、配当原資となる賃料収入が減りますので、さらに配当利回りは下がります。

一方、不動産業者側においては、不動産取得の際に元手が必要となりますが、その元手となる資金の調達に係るコスト(支払利息)は避けて通れるものではありませんので、支払利息が賃料収入を上回る、逆ザヤになるような経営はNGです。不動産取得価格が高騰し、結果として、資金調達コストも膨れ上がる、一方で、そのコストを転嫁するために、賃料に反映させる。そうすると、高騰する賃料を払えない企業が出てくる。

このように文章に起こしてみると、不動産取得価格の高騰が、入居者・不動産業者の経営を悪化させる要因になっているような気がします。

不動産価格が実態や肌感覚に照らし合わせてみて、乖離しているかどうか、今一度、再認識したほうがよさそうです。

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